เรื่องควรเจรจาต่อรองก่อนซื้อบ้าน/คอนโด : ฉบับมือใหม่ควรรู้

เผยแพร่เมื่อ : 21 กุมภาพันธ์ 2567

บ้านหรือคอนโดมีราคาสูง การเจรจาต่อรองก่อนซื้อจึงเป็นสิ่งจำเป็นมาก เพราะอาจทำให้เราจ่ายถูกลง และ/หรือ ได้รับของแถมต่างๆ มากขึ้น

บทความนี้ จะพาไปรู้จัก เทคนิค การเตรียมตัว และสิ่งที่ควรลองเจรจาดู ซึ่งอาจทำให้ประหยัดเงินได้หลักแสน ! โดยแบ่งเป็นสองส่วนคือ การเจรจากับผู้ขาย และ การเจรจากับธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อ

ส่วนที่ 1 : การเจรจากับผู้ขาย

1. ราคา 

ไม่ควรซื้อทันทีที่ราคาแรกซึ่งได้รับการเสนอมาจากผู้ขาย เพราะผู้ขายย่อมเสนอราคาที่อยากขาย หรือหลายกรณีเป็นการตั้งราคา “เผื่อให้ต่อรอง” เอาไว้อยู่แล้ว ทั้งโครงการใหม่ และบ้านมือสองควรต้องต่อรองทั้งสิ้น

กลยุทธ์การเจรจา :  

หาข้อมูลราคาตลาดในพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อเป็นราคาเฉลี่ยในการต่อรอง หากไม่สามารถลดราคาให้ได้ อาจไปต่อรองในเรื่องของสิทธิประโยชน์อื่นๆ ในหัวข้อถัดไป 

หากต้องการซื้อแต่ยังไม่พอใจกับราคา ลองบอกผ่าน (ปฏิเสธอย่างสุภาพ) เพื่อดูว่าผู้ขายจะยอมลดราคาให้หรือไม่ บางครั้งผู้ขายอาจยอมลดราคาเพื่อปิดการขายให้เร็วขึ้น แม้ไม่ได้ผลก็ไม่เสียหายอะไร เพราะเราก็ยังกลับมาซื้อที่ราคาต่ำสุดเดิมที่เคยต่อรองไว้ได้

2. ของแถม

ของแถมมาตรฐาน โครงการใหม่มักมีของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ ผ้าม่าน เครื่องทำน้ำอุ่น เฟอร์นิเจอร์ ชุดครัว หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าบางรายการ อยู่แล้ว แต่หากไม่มีก็อาจจะถามและตรวจสอบด้วย หลายกรณีเมื่อไม่ถามก็ไม่ได้รับเลยก็มีครับ

สำหรับบ้านมือสองมักมีแถมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าเช่นกัน ซึ่งบางครั้งอาจจะเป็นของใหม่หรือของมือสองก็ได้

กลยุทธ์การเจรจา :

อาจขอ "ของแถมเพิ่มเติมจากที่มีให้" หรือขอเปลี่ยนของแถมมาตรฐาน ให้ตรงกับที่ต้องการไปเลย ซึ่งอาจคุ้มค่ากว่าการลดราคาเพียงเล็กน้อยจากข้อแรก หากขอแล้วยังไม่ได้ก็ลองไปข้อ 3 ได้เลยครับ

3. ค่าส่วนกลาง

เป็นค่าบำรุงรักษาและค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย ซึ่งอาจมีราคาค่อนข้างสูง และเป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องระยะยาว

กลยุทธ์การเจรจา :

ขอฟรีหรือขอลดราคาส่วนกลางในช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในช่วงเริ่มต้น  

สำหรับโครงการใหม่ มักมีโปรโมชั่นค่าส่วนกลางเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ควรสอบถามเกี่ยวกับโปรโมชันที่มีอยู่เพื่อใช้เป็นมาตรฐาน และที่สำคัญเมื่อโครงการขายหมดแล้วค่าส่วนกลางจริงๆ จะเป็นเท่าไร เช่นตอนโครงการยังขายไม่หมดเจ้าของโครงการเก็บค่าส่วนกลางที่ 40 บาท แต่พอจบโครงการโอนเป็นนิติบุคคลแล้ว ค่าส่วนกลางถูกปรับขึ้นเป็น 80 บาท ก็มีหลายโครงการครับ

สำหรับบ้านมือสอง ต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าไม่มีค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมยังไม่ได้ชำระหรือหากมีต้องให้เจ้าของเดิมรับผิดชอบให้ พร้อมขอหลักฐานแสดงการชำระค่าส่วนกลางไว้ด้วย เพื่อใช้เป็นหลักฐานยืนยันในอนาคต

4. ค่าใช้จ่ายวันโอน

สำหรับบ้านใหม่ โดยทั่วไปประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน) และค่าจดจำนอง (1% ของวงเงินกู้)

สำหรับบ้านมือสอง ผู้ขายบางรายอาจมีการนับเอาภาษีเงินได้หรือค่าอากรแสตมป์ มาเป็นค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย

กลยุทธ์การเจรจา : 

สำหรับโครงการใหม่มักมีโปรโมชั่นฟรีค่าธรรมเนียมเหล่านี้เพื่อดึงดูดลูกค้า หากไม่มีก็หรือเป็นบ้านมือสองก็ควรขอให้ผู้ขายช่วยรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเหล่านี้บางส่วน หรือทั้งหมด อย่างน้อยที่สุดต้องระบุว่าใครรับผิดชอบส่วนไหนให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขาย

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้คิดเป็นเงินจำนวนมาก หากต่อรองดีๆ อาจช่วยประหยัดได้หลายหมื่นบาท กรณีที่ต่อรองราคาไม่ได้ ก็ควรมาต่อรองค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แทน

5. ค่าตกแต่ง Voucher ส่วนลดต่างๆ 

บางโครงการอาจมีบัตรกำนัล (Voucher) ส่วนลดจากร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือร้านตกแต่งบ้านเพื่อสนับสนุนการตกแต่งเพิ่มเติม

กลยุทธ์การเจรจา :

หากโครงการมีโปรโมชันอยู่แล้ว คุณสามารถลองเจรจาขอเพิ่มหรือขอ Voucher มูลค่าสูงขึ้น ขอ Voucher สำหรับร้านที่คุณต้องการจริงๆ แทนที่จะรับของแถมที่โครงการจัดเตรียมไว้ให้เท่านั้น หรืออาจ ขอเปลี่ยนของแถมเป็นเงินสด หากคุณไม่ต้องการของแถมที่โครงการเสนอให้ ลองเจรจาขอเปลี่ยนเป็นส่วนลดเงินสดแทน แม้บางทีอาจได้รับส่วนลดเป็นมูลค่าน้อยกว่า แต่สามารถนำเงินนั้นไปซื้อของที่ต้องการได้จริงๆ

ส่วนที่ 2 : การเจรจากับธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อ

1. อัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยสามารถส่งผลกระทบต่อยอดผ่อนรายเดือนและจำนวนเงินที่ต้องจ่ายคืนทั้งหมด ดอกเบี้ยที่ต่างกันเพียง 0.5% กับเงินหลักล้านนั้นทำให้เราจ่ายเพิ่มต่อปีได้หลักพันถึงหลักหมื่นเลย ซึ่งยิ่งกินระยะเวลาหลายปี ส่วนต่างนี้จะยิ่งมีนัยยะเพิ่มขึ้นอีก

เราจึงต้องเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ ทั้งนี้ควรสืบค้นข้อมูลดอกเบี้ยอย่างละเอียด ไม่ควรเชื่อเพียงการค้นหาข้อมูลในอินเตอร์เน็ตเท่านั้น เพราะ Deal ดอกเบี้ยดีๆ นั้น ส่วนใหญ่ต้องพูดคุยกับเจ้าหน้าที่ธนาคารโดยตรง จึงจะทราบเงื่อนไข ณ ขณะนั้น

และในทุกๆ กรณีเมื่อได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยมานั้น ควรลองเจรจาต่อรองดูเสมอ โดยเฉพาะหากคุณมีประวัติเครดิตดีหรือเป็นลูกค้าเก่าของธนาคาร อาจสามารถได้เงื่อนไขที่ดีขึ้นได้

2. วงเงินกู้

ในบางกรณีธนาคารอาจไม่อนุมัติวงเงินกู้เต็มจำนวนที่ขอ เราสามารถลองเจรจาเพื่อขอวงเงินกู้ที่สูงขึ้นได้ (หากมีความจำเป็นต้องใช้จริงๆ) 

โดยต้องหาทางพิสูจน์ว่ามีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดี เช่นการเตรียมเอกสารรายได้และทรัพย์สินโดยละเอียด เพื่อแสดงความมั่นคงทางการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน รายการเดินบัญชี และเอกสารแสดงทรัพย์สิน และ อื่น ๆ

หลักฐานดังกล่าว อาจไม่จำเป็นต้องอยู่ในรายการที่ธนาคารระบุก็ได้ หากเห็นว่าข้อมูลใดช่วยให้ธนาคารเข้าใจรูปแบบรายได้ของเรามากขึ้น ก็สามารถแนบเพิ่มไปได้เลย หลายกรณีเป็นรูปถ่าย การเขียนเรียงความอธิบาย และ บิลสั่งซื้อสินค้ากับ Supplier ต่างๆ เป็นต้น

3. เงื่อนไขการผ่อนชำระและค่างวด

เราสามารถขอปรับการผ่อนชำระให้สอดคล้องกับความต้องการของเราได้ เช่น 

• ผ่อนชำระนานขึ้นเพื่อให้ยอดผ่อนรายเดือนลดลง
• ผ่อนสั้นลงเพื่อประหยัดดอกเบี้ยรวม
• ขอผ่อนน้อยในช่วงแรกที่ยังมีภาระมาก แล้วจึงผ่อนเพิ่มขึ้นในช่วงหลังเป็นต้น

ทั้งนี้ต้องวางแผนให้ดี บางคนคิดว่าโชคดีเพราะได้เงื่อนไขผ่อนน้อยมา แต่ในระยะยาวอาจผ่อนไม่ไหวก็เป็นได้

4. ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่างๆ

ค่าธรรมเนียมที่ควรเจรจากับธนาคาร ได้แก่ ค่าประเมินราคาหลักประกัน และ ค่าจดจำนอง โดยบางธนาคารอาจยกเว้นค่าธรรมเนียมให้ หรือให้ส่วนลด

โดยอาจมีเงื่อนไขที่ดีขึ้นหากคุณทำประกันชีวิตกับธนาคารหรือเป็นลูกค้าประจำ หรือสำหรับลูกค้าบางกลุ่ม ที่ธนาคารเห็นว่ามีความน่าเชื่อถือสูงและต้องการให้มาเป็นลูกค้า เช่น ข้าราชการ พนักงานบริษัทขนาดใหญ่ หรือผู้ที่มีรายได้สูง เป็นต้น

5. ประกันสินเชื่อแบบ MRTA

MRTA คือ ประกันชีวิตที่คุ้มครองหนี้สินจากการกู้ซื้อบ้าน โดยหากผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวร ธนาคารจะได้รับเงินจากบริษัทประกันเพื่อชำระหนี้บ้านแทน

ตามกฎหมาย ธนาคารไม่สามารถบังคับให้คุณซื้อ MRTA แต่ธนาคารมักจะแนะนำหรือเสนอเงื่อนไขสินเชื่อที่ดีกว่า (เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำลง) ให้กับผู้ที่ซื้อ MRTA ดังนั้นจึงควรลองเปรียบเทียบดูก่อน เพราะอาจคุ้มค่าก็ได้

โดยควรคำนวณเปรียบเทียบระหว่างค่าใช้จ่ายในการซื้อประกัน MRTA เทียบกับผลประโยชน์ที่จะได้รับ เช่น ดอกเบี้ยที่ถูกลง

และควรทราบว่าเราสามารถปรับเงื่อนไข MRTA ได้ด้วย เพื่อให้อยู่ในจุดที่เราพอใจ เช่น

• ปรับทุนประกัน/มูลค่าความคุ้มครอง
• ปรับระยะเวลาความคุ้มครอง 

ซึ่งหากปรับลงจะมีผลให้เบี้ยประกันลดลง และความคุ้มครองก็จะลดลงด้วย แต่หากเรามีประกันชีวิตอื่นๆ ที่เพียงพออยู่แล้ว หรือเตรียมวิธีจัดการอื่นไว้แล้ว เบี้ยประกันที่ลดลงนี้ อาจคุ้มค่ากับการทำ MRTA เพื่อให้ได้เงื่อนไขดอกเบี้ยเงินกู้บ้านที่ดีขึ้น ก็เป็นได้

บทสรุป

จะเห็นว่าในการซื้อบ้าน/คอนโดนั้น มีเงื่อนไขต่างๆ ที่สามารถที่เจรจาต่อรองได้เยอะมาก และเป็นสิ่งที่ไม่ควรจะมองข้าม เพราะช่วยประหยัดเงินได้มากจริงๆ 

หลายท่านมองข้ามเรื่องเหล่านี้ไป เพราะลำบากใจที่จะต้องต่อรอง หรือหลายกรณีเพราะไม่รู้ว่าสามารถต่อรองได้

ผมหวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ท่านได้รักษาสิทธิ์ของตนเองอย่างเต็มที่ เมื่อจะซื้อบ้านหลังต่อไป เพื่อให้ประหยัดเงินได้เป็นหลักหมื่นถึงหลักแสนนะครับ

สำหรับท่านใดที่ต้องการที่ปรึกษาเรื่องนี้ ผมและทีมนักวางแผนการเงิน Avenger Planner พวกเรายินดีให้บริการนะครับ เพราะการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ใหญ่ๆ (รวมทั้งก่อหนี้ใหญ่ๆ) เช่นนี้ ก็เป็นส่วนหนึ่งของ บริการการวางแผนการเงินแบบองค์รวม ที่พวกเราให้บริการครับ